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商务公寓≠“商住房” 一个是机会一个是风险!
作者:管理员    发布于:2017-04-27 16:42:41    文字:【】【】【
摘要:全国多城调控仍在继续。这一轮“花式”限购潮用尽奇招,打击力度最大的是“商住房”领域。北京、上海先后加码“商住房”规范,尤其4月21日上海规定商业、商办用地不得建公寓,细则一出彻底堵死了“商住房”,这类产品也将就此退出历史舞台。 深圳市场也因此风声鹤唳,深圳的“商住房”会不会出台政策跟进?深圳市房地产研究所李宇嘉博士做客乐居直播间,对“商住房”和商务公寓的概念进行全面区分。他表示,“商住房”从规划源头被堵死,未来将不复存在。深圳商务公寓需求旺盛,限购的可能性不大。


从源头堵死,“商住房”将绝迹


对“商住房”打击力度的最大的就是北京、上海和广州。从21日上海出台政策文件来看,基本停止了对商办类的规划审批,而且在售的必须要整层的销售或者整栋的销售,其实是从规划和统一供应的源头上已经彻底堵死了“商住房”的路


“商住房”严控是从北京最先开始的。2016年,北京“商住房”市场异常火爆。由于2016年北京的房价上涨后,2016年10月北京出台调控政策,9月30日出台的调控政策最核心的就是不允许外地人买房。限购之下,外地人几乎无法在北京买商品房,所以导致了2016年北京的“商住房”销售量达到6万栋,还比住房还要多。


3月26日,针对“商住房”调控的政策靴子落地,从规划、销售、购房资格、信贷层面对商住精准“打击”,从源头上把“商住房”的路堵死了。上海这次出的政策也是,同样从在售,从规划源头上彻底让“商住房”退出了历史舞台。不管是在售的、规划的、增量的未来都不可能有这种产品诞生了。


商务公寓不是“商住房”


商务公寓具有合法产权,必定会继续存在,而“商住房”类住宅严格规范后将不复存在,这是趋势。


在深圳建筑规范中分为商品住房、商务公寓、办公用房、商业用房,其中非住宅类的商业用房和工业厂房就叫“商住房”即类住宅,商业公寓跟它是并列的。


“商住房”商业用房和办公用房本质是用于实体经济,企业办公和个人创业办公。但商务公寓具有居住属性,明确有独立卫生间的,有可以接入天然气的,跟住宅的的设计规范完全一样。跟商品住宅的唯一差别是产权,商业用地土地使用权是40年。


商务公寓,在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖,商务公寓一类产品是合法的,但是“商住房”类住宅打“擦边球”,是政策的“灰色地带”。


在建筑规范上是没有商办类住房,酒店式公寓、公寓式办公,在建筑规范里都是不存在的。类住宅一般是把办公和工业厂房切割,切割改造成具有住宅功能的房子。其实,很多商业、工业用地是拿7%的配套以创新产业为借口拿来卖,用7%的配套打擦边球,建了公寓式办公,因此才衍生了“商住房”类住宅的出现


买“商住房”要警惕三大风险


买“商住房”会有哪些风险?如果政策出台了,会有被拆掉的风险。商业和办公产品,深圳最小面积应该是200平米、层高约4.5米,一般通过左右分割或上下隔断,改造成面积较小的类住宅,这样以后被拆的风险很大。


另外,是有安全隐患。类住宅的消防安全配套是按照商业办公标准,如果住了人的话,每个单位空间的消防和安全的这种设施是不够的,所以是有安全隐患的。


第三,因为土地性质和体量是比较大,从未来投资的前景来讲,转手税费高,往往很难转手


深圳商务公寓需求旺盛


深圳的商务公寓跟北京、上海是不一样的,因为深圳,首先来讲深圳年轻人口比较多,创业创新的氛围很浓厚,购买物业、投资物业的情绪很高涨,所以深圳存量房的流通率,换手率都很高,2016年的换手率达到了8%,而北京上海只有3%-4%。


商务公寓是宜商宜居产品,针对一些金融个人创业和居住为一体的需求,深圳这一需求比其他城市要旺盛得多,商务公寓的空置率很低


商务公寓总价比住宅低,而且比租写字楼成本低,像互联网、金融、科技公司,对小面积的办公需求很大,因为这类公司不需要生产类空间,这类对商务公寓的需求很大。


另外,深圳一些非户籍人口比较多,对没有购房资格的人来讲,买商务公寓是一个不错的选择。还有很多来深圳短期投资的一些人群,租期长的可能会租商务公寓,因为商务公寓很多在商务中心区。这个是深圳相比于其他城市的几个不同特点。所以深圳商务公寓,还是一个不错的产品。


“商住房”将被终结,已经是铁板钉钉的事实,北京上海“杀鸡儆猴”,深圳也不会很远,这是大势所趋。相比之下,商务公寓的未来是无限光明,由需求衍生的合法市场,规范之后只会越来越好

 

来源:深圳新浪房产

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