法院判例

按成交价20%顶格赔偿54万违约金

7月19日，龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。

罗湖法院近期也做出了一份按成交价20%的顶格赔偿判决。

涉案的是罗湖区一70多平方米的房产。原告（买家）刘女士与被告（卖方）罗女士于去年12月签订《房屋转让合同书》，约定转让成交价为人民币270万元。原告向被告支付了定金人民币5万元，并且在合同中约定，如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同并“选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。

到了2015年2月，原告刘女士已经得到了银行的《二手楼贷款承诺书》，在敦促被告罗女士办理过户手续时，却遭到了罗女士的拒绝。于是，双方闹上了法庭，原告刘女士要求被告罗女士支付违约金54万元并返还定金5万元。

罗湖法院认为，原告依约支付定金、办理首期款监管并取得贷款承诺函后，被告未能依约协助办理房产过户，构成违约，应当承担违约责任。故判决被告向原告支付违约金54万元并返还购房定金5万元。

记者调查

房产纠纷爆发式增长

记者从深圳各法院了解到，近期二手房买卖合同纠纷爆发式增长。比如福田法院，截至2015年6月16日，受理房屋买卖合同纠纷252件，与去年同期相比上升157%。特别是“3·30”新政推行以来，该类纠纷的数量同比涨幅高达244%。在宝安法院，仅3月21日到7月20日的两个月时间内，新收房地产纠纷案件1499件，同比涨幅达149%。

法官建言加大打击力度

福田法院法官认为：相比房价上涨，违约金的处罚力度较弱是违约大增的主要原因。目前深圳房屋交易市场通用的二手房买卖合同格式文本，约定的违约条款一般为双倍返还定金或者支付转让成交价20%的违约金。相比于大幅增长的房价而言，违约金赔偿的惩罚力度较小，少数卖方不惜向买方赔偿房价总额20%的违约金以求解除合同，从而达到另行高价出售房产的目的。买方却认为补偿款难以弥补卖方违约所带来的损失，诉至法院要求继续履行房屋买卖合同。

福田法院法官建议，要探索以房屋实际涨幅为限计算损失金额的裁判标准，加大对不诚信行为的惩罚力度。

首先，应根据二手房买卖纠纷的起因背景、双方为履行合同所付出的代价、一方违约造成对方的实际损失等因素综合考虑，探索合同继续履行、以房屋实际涨幅为限计算损失金额等裁判标准。

其次，对于卖方“一房多卖”、签约后坐地起价拒不配合交易坚决抵制，对于中介行业唆使或操纵返价等行为重拳打击，探索将不诚信行为和个人纳入征信体系，增加违约成本，维护合理合法的市场交易秩序，维护合同各方当事人的合法权益。

律师认为“强制过户”有点难

从如今的判例看来，买家大多是要求赔偿金的。然而在房价暴涨30%以上的情况下，对卖家而言，即便是成交价20%的赔偿违约金，依然有利可图。对买家而言，最好的诉求就是要求法院判房产强制过户。当记者就此采访深圳的一些房地产律师时，他们普遍认为，强制过户并不容易。

律师朱斌就做了一个统计，从2013年6月到2015年5月可查到的法院判决文书中，有38份房地产纠纷官司是原告要求继续履行合同的，而其中能得到法院支持的只有54%。也就是说，到法院打官司要求“强制过户”的败诉率是很高的。

律师周争锋认为最好是买卖双方坐下协商，定一个双方都可以接受的加价。他认为，要求“强制过户”有很大风险，买家未必能够如愿，中间涉及争议的问题很多。而且，一个官司至少要打一年半载甚至两年，而房价则是“日新月异”，这里面就有个“机会成本”的问题了，“当买家把时间、金钱和购房资格耗在一个官司里，就很有可能挤不上买房这一趟车。”

律师张茂荣表示，就算法院判决强制过户，也有很多不确定性，买方维权成本会很高，风险太大。“如卖方尚未还清房贷，如果卖家不配合，将无法强制执行。”